加拿大或将调整外国购房者禁令！预计效仿澳大利亚？

近日，加拿大住房部长格雷戈尔·罗伯逊（Gregor Robertson）表示，联邦政府正考虑从2027年起调整针对外国购房者的禁令。尽管现行禁令已确定延长至2026年底，但政府明确将在未来一年内评估是否引入新的机制，允许外国资本以更精准的方式参与住房建设，以应对长期存在的住房短缺问题。

这一表态迅速引发市场关注：加拿大是否将效仿澳大利亚，有条件开放外国投资？

自2023年起，加拿大禁止大多数非居民购买住宅类房产（度假屋除外），旨在抑制房价过快上涨。然而，随着住房危机持续加剧，政策效果受到越来越多质疑。

官方数据显示，外国买家在主要城市持有的住宅比例普遍低于5%，远非推高房价的主因。2020–2022年房价飙升，更多源于超低利率环境与供需失衡。自2022年加拿大央行启动加息周期后，全国基准房价已从峰值回落约18%。

据加拿大抵押贷款与住房公司测算，为满足人口增长需求，到2035年，加拿大每年需新建最多48万套住房，接近当前水平的两倍。卡尼政府甚至设定了年建50万套的更高目标。

然而现实并不乐观：近半年住房开工增速明显放缓，新增供应主要依赖政府支持的租赁项目。

澳大利亚经验成重要参考

罗伯逊多次提及澳大利亚的住房政策。目前，澳大利亚禁止外国人购买二手住宅，但允许其投资新建住房或开发用地，明确引导资金进入“增量市场”，而非炒作存量房产。

数据显示，该政策确实在一定程度上提振了住房开工量，尽管整体建房目标仍未完全实现。

相比之下，加拿大的禁令虽在2024年小幅放宽（允许外国投资者参与空地开发），但开发商普遍反映，关键融资渠道仍被切断，尤其在建房成本和借贷利率高企的背景下。

政策逻辑转变：从“压房价”到“增供给”

值得注意的是，罗伯逊的立场在政界并不主流，但逻辑清晰。他强调：我们的重点不是强行压低房价，而是扩大可负担住房和非市场化住房的供给。

这一思路也体现在新成立的联邦机构 Build Canada Homes 上。该机构初始资本达130亿加元，专注于推动公共和可负担租赁住房建设。

不过，加拿大议会预算办公室分析指出，该项目五年内仅能新增约2.6万套住房，对整体供应“拉动有限”。

对此，住房部回应称，该评估低估了政府撬动私营资本的能力，而这正是重新审视外国投资政策的关键动因。

2027年，或许将成为加拿大住房政策的一个分水岭。而在此之前，一切仍在评估之中。